匈牙利新客投资者签证：房地产投资与基金——哪一个最适合你？

匈牙利新推出的访客投资者签证（GIV）是最新一个席卷全球的欧盟黄金签证。

这项新计划采用了一种简单的按投资划分的居住框架，该框架为通过投资批准的资产类别为匈牙利经济做出贡献的成功投资者授予十年可再生居住许可。

全世界都以极大的热情欢迎GIV，特别是因为匈牙利本身就是许多人非常向往的目的地。该国是欧盟和申根区的成员国，这意味着那些在匈牙利拥有居留许可的人可以无需签证进入申根区国家。

匈牙利新访客投资者签证的资格标准是什么？

 

匈牙利的GIV还为投资者提供了三种不同的投资选择，分别是：

• 在匈牙利国家银行注册的房地产基金颁发的投资证书上投资250000欧元；
• 直接投资50万欧元于匈牙利住宅房地产项目（无产权负担或索赔）；
• 向高等教育机构捐赠100万欧元，以支持“由执行公共任务的公共利益信托基金会维持”的教育、科学、艺术或创意活动

每个人都希望绝大多数申请人根据房地产或基金选项申请，因为捐赠需要更高的财政支出，而这笔支出永远无法收回（但这有助于降低年度税收）。 

然而，即使捐赠选项确实有助于一年的税收，也不足以证明其巨大的价格点和投资的财务回报是合理的。

因此，两个主要的投资类别被设定为基金和房地产期权。

这两类都旨在发展匈牙利住房市场，最终都将以房地产投资告终。然而，这就是相似之处的终结，因为这两种选择之间的不同细节可能会让一些投资者质疑哪一种最适合他们。

在这篇文章中，我们将深入研究每种投资选择的复杂性，对每种投资的结构和围绕它们的整体投资环境提供更多的见解，以帮助我们的读者决定哪种GIV投资选择最适合他们。

 

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匈牙利房地产投资与基金：如何为您选择合适的？

需要注意的是，匈牙利GIV下的基金选择权并不对该国的所有投资基金开放。符合条件的基金必须将至少40%的资本投资于匈牙利房地产才能获得资格。

因此，合格基金近一半的投资回报率将来自房地产利润，如通过转售和套利交易获得的租金回报和升值率。

基金期权和房地产期权之间的一个关键区别是投资金额。基金需要25万欧元的投资，是房地产期权（50万欧元）的一半。

对于那些希望将初始财务支出降至最低的投资者来说，这一关键差异可能至关重要。

1-投资回报率（ROI）

除了投资金额之外，投资基金的投资回报率往往高于典型的房地产租金。对于寻找能够成功对冲（甚至战胜）通胀的投资回报率的投资者来说，基金投资是一个很好的选择。

值得注意的是，每只基金都有自己的投资策略，这将显著影响投资者的投资回报率。例如，一些基金可能专注于长期、稳定的租赁，这些租赁提供的风险较小，投资回报率较低。

其他人可能会以更高的利润率进行短期租赁，但风险更大。一些基金可能会将租金作为权宜之计，并通过转售房地产来最大限度地提高投资回报率，这可以提供非常高的利润率。

然而，希望通过套利收益获得显著ROI的投资者可以直接选择房地产选项，因为这样他们可以进行与基金相同的操作，但不需要与基金管理公司分享套利收益。

匈牙利的房地产市场为套利收益提供了绝佳的机会。2023年第二季度，匈牙利房地产价格指数同比增长2.82%，但这并不能说明全部情况。

首都布达佩斯东部的佩斯特，2023年第一季度平均房价同比大幅下跌35.62%。同一时期，Transdanubia中部的房价下跌了10.53%。

考虑到Pest和Transdanubia中部毗邻两个增长率最高的地区（布达和Transdanubea西部分别为3.47%和1.15%），这两个地区为高水平套利收益提供了巨大潜力。

2-投资的被动性

除了投资回报率之外，基金和房地产选项之间还有更本质的区别需要考虑。例如，基金提供了一种完全被动的收入方式。

基金由基金经理管理，不需要投资者方面的任何投入或活动。出租房地产需要投资者找到租房者并收取租金，以及处理维护和保养等问题。

当然，投资者可以将这些责任委托给物业管理公司，这反过来又会使投资变得完全被动。

物业管理公司将从租金收入中提取一部分作为费用。布达佩斯的平均租金收益率为5.75%，因此有足够的空间使用物业管理公司的服务。

一些地区，如Erzsébetváros，平均租金收益率可达6.72%，这意味着选择高收益的房产可以在十年居住许可的有效期内带来可观的收入。

将高租金和升值潜力相结合是获得尽可能高的投资回报率并在房地产基金下保持完全被动的最佳方式。

值得注意的是，虽然基金本质上提供了更多的被动性，但这并不是免费的，因为基金经理通常会收取管理费或从投资收益中扣除管理费。

在完全被动投资模式下，比较两者的可能回报对于投资者保持稳定的投资回报率水平并确保他们不必持续积极参与投资至关重要。

布达佩斯东部的Pest房价在2023年第一季度同比下跌35.62%，Transdanubia中部下跌10.53%，由于靠近高增长地区布达和Transdanubya西部，这两个地区都具有巨大的套利潜力。

 

3-投资清算

基金和房地产期权之间的另一个关键区别是退出策略。

基金提供了一个简化的清算过程，因为在持有期后（在某些情况下，在任何特定时刻），投资者可以收回其初始投资。基金经理将钱直接转入他们的银行账户。

房地产是另一回事，因为它是一种有形资产，需要通过积极销售进行清算。投资者可以尝试自己出售房地产，或者再次雇佣第三方来处理，比如房地产经纪人。

在聘请房地产经纪人的情况下，投资者需要考虑经纪人的费用，这可能会降低投资者的整体利润率。

基金提供了更简单的清算，但比房地产投资（有形、稳定的资产）承担了更多的风险（就像所有流动性投资一样）。

这就是访客投资者签证的天才之处，通过确保符合条件的基金至少40%投资于匈牙利境内的房地产，匈牙利政府有效地降低了这些基金的风险水平，使其几乎与典型的房地产投资持平。

这里的关键区别在于，基金更容易清算，但每只基金都有其限制和清算标准，如持有期等，因此在投资前了解每只基金的运作方式至关重要。

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最后

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